Rekordot döntött az új lakások kínálata, miközben a kereslet visszaesett
Országosan 10,7 ezer eladó új építésű lakást és házat hirdetnek jelenleg, ami az elmúlt öt év legmagasabb értéke. Az új lakások kínálata tehát egészen magas szintre emelkedett, ezzel párhuzamosan azonban csökkent az irántuk mutatkozó kereslet.
Egy év alatt 6 százalékkal nőtt a hirdetett új lakások száma országosan, ezen belül Budapesten 25 százalékos volt a bővülés. A kereslet ugyanakkor jelentősen visszaesett: az új lakások iránti érdeklődés 26 százalékkal, az új házak iránti pedig 2 százalékkal csökkent, egy másik mérés szerint az új lakások iránti kereslet egy év alatt 47 százalékkal esett vissza.
A kereslet élénkülésétől a túlkínálatig
Az új lakások és általában az ingatlanok iránti kereslet 2024 végétől, de inkább 2025 elejétől kezdett emelkedni, akkor még elsősorban a korábbi magas hozamú állampapírokból felszabaduló megtakarításaiknak kerestek helyet a potenciális vevők. Erre a trendre érkezett meg tavaly nyár végén az Otthon Start Program, amely felrobbantotta a piacot.
2025 végén éves alapon 76 százalékos keresletbővülést mértek, négy hónapra vonatkoztatva pedig a városokban 92, a községekben 142 százalékkal élénkült az új építésű ingatlanok iránti kereslet.
Mivel az Otthon Start Program – amelyet a parlamenti választások előtti hangulatjavító intézkedésnek is szánt a kormány – általános kamattámogatást adott minden feltételeknek megfelelő ingatlanvásárláshoz, a kereslet megugrása általános dráguláshoz vezetett. Ennek markáns jele volt a panellakások árának alapos megugrása, de az is, hogy a használt lakások piaca is az Otthon Start Program feltételeihez konvergált, így azok árszintje elérte a programnak megfelelő új lakásokét.
A kínálat bővülését a kormány csak ezek után kezdte ösztönözni azzal, hogy a programnak megfelelő nagyberuházásokat kiemeltté nyilvánította, ám ennek erős átpolitizáltsága miatt a döntéseket átvizsgálják, így a projektek egy részének kimenetele bizonytalan.
A túlkínálat a vevők helyett a piac egészét terheli
A jelenlegi magas újlakás-kínálat döntő része még csak a tervezőasztalon fekszik, a kialakult túlkínálat pedig azt jelentheti, hogy a lakásokat nehezebben, hosszabb idő alatt vagy akár csak akciókkal lehet majd eladni.
A megugró keresletre egy évvel később megjelenő kínálati válasz elvileg a piaci egyensúly helyreállása is lehetne, szakértői értékelés szerint azonban nem teljesen erről van szó, mert időközben annyira felmentek az árak, hogy a potenciális vevők egy része kiárazódott, azaz eltűnt.
Az inga mindkét esetben túl messzire lendült, egészséges piaci viszonyok között a kereslet-kínálat egyensúlya ennél jóval kisebb változások mellett, fokozatosan formálódik.
Az olcsóbb lakások kínálatát általában hosszabb távú programokkal lehet és érdemes növelni, az Otthon Start Program viszont – ahogy azt már a bevezetésekor is tudni lehetett – ezzel épp ellentétes hatást váltott ki, mivel hirtelen és drasztikusan élénkítette a keresletet.
Mennyibe kerülnek az új lakások?
Budapesten jelenleg 71 millió, a megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban 48 millió, a községekben pedig 41 millió forintért lehet megvenni a kínálat legolcsóbb tizedébe tartozó új építésű ingatlanait. Az országos átlag 59 millió forint.
Becslések szerint a fővárosi új lakásoknak már csak kevesebb mint a negyede, országos szinten pedig mindössze 43 százaléka fér be az Otthon Start Program 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátja alá.
