Budapesten Csökkennek a Lakásárak
A legfrissebb adatok szerint Budapesten immár második hónapja tapasztalható a lakásárak csökkenése, melyet az ingatlan.com lakásárindexe is alátámaszt. Májusban az éves áremelkedés üteme országosan 13 százalék alá, míg a fővárosban 9 százalék alá lassult. Ezen időszak alatt Budapesten az árak havonta csökkentek, és az elmúlt hat hónapból négy hónapban mutattak csökkenést. A Duna House jelentése is azt tükrözi, hogy a 2025 őszi-téli lakásárak robbanása 2026 tavaszára szépen lassan véget érni látszik, ugyanis az átlagos négyzetméterárak az év eleje óta stagnálnak, emellett a vásárlók egyre inkább képesek alkura, míg az eladók hajlandósága is nő a hirdetési árak csökkentésére.
Balogh László, a szakmai elemző az ingatlan.com-tól elmondta, hogy májusban Budapesten 0,7 százalékos árcsökkenés észlelhető, így a főváros már két egymást követő hónapban mutat csökkenő tendenciát. “Egy hasonló helyzet utoljára 2022 szeptemberében és októberében volt tapasztalható, amikor a rezsiválság megviselte a lakáspiacot” – fogalmazott Balogh. A június eleji adatok szerint az új építésű lakások középértéke Budapesten 102 millió forint, míg egy kertes ház ára 168 millió forint volt. A megyeszékhelyeken az új társasházi lakások medián négyzetméterára több helyen 1,2–1,3 millió forint körül alakul.
A regionális helyzet sem kedvezőbb: Pest megyében 0,4 százalékos, a kelet-magyarországi régiókban 0,6-1,7 százalékos csökkenés tapasztalható, míg a Dunántúlon 0,3-1,2 százalékos havi áremelkedés volt jellemző. A különböző ritmusú ármozgások jól megfigyelhetők, hiszen több régióban másfélszeres az éves áremelkedés üteme Budapesthez képest: Pest megyében 15,3 százalék, Észak-Magyarországon 15,9 százalék, Észak-Alföldön 14,5 százalék, míg Dél-Alföldön 13,1 százalék volt az éves ütem a legutóbbi adatok szerint.
A különbségek hátterében a lakásárakat érintő szabályok is állhatnak, például az Otthon Start 1,5 milliós négyzetméterár-korlátja. Míg a budapesti vásárlók számára ez előnyöket nyújtott, a vidéki vásárlók számára hátrányt eredményezett. A budapesti lakásárak az Otthon Start program bevezetése előtt már 1,4 milliós árszinten álltak, így a program nem ösztönözte az árak emelkedését. Ezzel szemben vidéken az alacsonyabb árak miatt az ünneplő drágulás mértéke jelentősen megnövekedett.
A Duna House tájékoztatása alapján a vásárlók egyre alkuképesebbek a piacon. 2025 közepén az átlagos engedmény 3 százalék volt, míg 2026 tavaszára ez már 4 százalékra nőtt. A használt tégla lakások piacán még nagyobb engedmények jellemzőek, 4,6–4,9 százalékos átlagos alkuval, vidéken pedig sok esetben 5–7 százalék is megvalósult. A keleti országrészben a legutóbbi adatok 7 százalék körüli értékeket mutattak, míg a panellakásoknál a kereslet stabilitása folytatódik, és itt az árcsökkenés mértéke általában 3 százalékra tehető.
Az eladók árazási mozgástere szűkült, különösen a használt téglalakások piacon, ahol a hirdetési árak emelkedésének üteme tavaly év végi 4,3 százalékról 2,6 százalékra csökkent a 2026 áprilisi-májusi időszakra. A nyugat-magyarországi tégla lakás piacon pedig a kínálati árak csökkenését is megfigyelhettük.
Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője kiemelte, hogy az Otthon Start program nemcsak a budapesti-vidéki megosztást váltotta ki a piacon, hanem a megfizethető szegmensek stabilitásának megőrzését is fontos szerepet játszott. Az átlagos árszintek esetében a főváros felső sávjában már jelentős korrekció tapasztalható. A budai használt tégla átlagos négyzetméterára közel egytizedével, míg a budai panel 4 százalékkal csökkent a tavalyi év végéhez képest, emellett kisebb csökkenés figyelhető meg a nyugati és keleti használt tégla, valamint a belvárosi szegmensekben. Ezzel ellentétben a megfizethető sávban, amely az Otthon Start Program keretein belül folytatódott, drágulás tapasztalható, mivel a keleti és nyugati országrészben a panellakások, valamint a pesti tégla lakások kínálatánál is 2-6 százalékos áremelkedés volt jellemző.
