Funkcióváltással olcsóbban és gyorsabban épülhetnek új lakások
Budapest IX. kerületében elindult egy társasház építése, amelyben az új lakásokat a környék átlagáránál mintegy tíz százalékkal olcsóbban kínálják. A helyszínen nem üres telek áll, hanem egy korábbi könnyűipari üzem épülete, amelyet alakítanak át. Az épület váza, elrendezése és fő szerkezeti elemei megmaradnak, így a lépcsőházban már most fel lehet menni az emeletekre, láthatók a folyosók és a leendő lakások elhelyezkedése, az ablakokon kinézve pedig a kilátás is. Bár a ház funkcióváltással épül át, jogi értelemben minden lakás újnak számít, ami a kedvezményes áfa és a hitelfelvételi lehetőségek miatt fontos a vevőknek.
Mayer Róbert, a fejlesztő TKM4 Lakások Kft. tulajdonosa szerint jelentős kihasználatlan lehetőségről van szó. Számításai szerint egy társasház funkcióváltással jóval gyorsabban, kevesebb bürokráciával, alacsonyabb fajlagos költséggel és kisebb piaci kockázattal építhető meg. Molnár Gábor, a CÉH zRt. tervezőiroda vezető projektmenedzsere szerint ha van egy üresen álló ingatlan, érdemes megvizsgálni a funkcióváltás lehetőségét, de sok műszaki szempontot figyelembe kell venni.
Az idő és a parkolás döntő tényező
A lakásépítéseknél az árat sok minden felfelé tolta az elmúlt években: a telek- és építőanyagárak, a szakemberbérek, valamint a parkolási kötelezettségek megteremtése. A kiszámíthatatlan piaci környezet és a hosszú távú tervezés kockázatainak beárazása is döntő tényező. Míg egy zöldmezős fejlesztésnél csak a szerkezetépítés ideje akár egy év is lehet, átépítésnél ez minimálisra csökken, és összességében több tucat új lakás is elkészülhet egy-másfél év alatt.
A szabályozási környezet passzívan támogatja a funkcióváltást: egy meglévő épületnél jellemzően elég módosításokkal élni, így jobb esetben új építési engedélyre sincs szükség. Irodaház vagy ipari létesítmény átalakításakor elég megtartani a parkolási egyenleget, ami azt jelenti, hogy szinte biztosan nem kell növelni a parkolóhelyek számát. Az önkormányzatok ragaszkodása a megfelelő parkolóhelyszámhoz mindig megnöveli a zöldmezős új lakások árát, funkcióváltáskor viszont ez a költségelem kiesik.
Környezetvédelmi szempontok és európai példák
Takács Ákos, a CÉH alelnöke és fenntarthatósági igazgatója szerint az épület adottságai mellett a városrendezési környezet is fontos. New Yorkban számos ipari zónát alakítottak lakásokká, és ezek gyakran a legdrágább lakások közé tartoznak. Eljön az az idő, amikor a környezetvédelmi szempontok sok mindent felülírnak: egy kiürült irodát a tulajdonos nem akar majd lebontani, hanem új funkciót keres neki. Hollandiában már nem is lehet gondolkodni meglévő épület elbontásában és zöldmezős építésben, mert annak jóval nagyobb a környezeti terhelése.
Az uniós előírások szigorodása is arra ösztönzi a fejlesztőket, hogy hasznosítsák a meglévő szerkezetet. A meglévő épületek mélyfelújítása a fenntarthatóbb jövő irányába mutat: a megtartott anyagok és szerkezetek károsanyag-kibocsátása az épület teljes élettartamára vetítve vizsgálható. Az új gépészeti és elektromos rendszerek magasabb szolgáltatási és biztonsági szintet képviselnek.
A profit optimalizálása a gyorsabb forgás felé
Mayer Róbert szerint nem jótékonykodik, de másképp akarja optimalizálni a profitot: a gyorsabb forgás és a kisebb kockázat racionális döntés. Ha alacsonyabb bekerülési költség mellett a környék új építésű lakásainál kedvezőbb árszinten tud értékesíteni, miközben a megtérülés megfelelő szinten marad, az jobb üzlet lehet, mint magasabb áron két évig árulni ugyanazokat a lakásokat. Ha funkcióváltással sok meglévő épületből lehet lakást csinálni, több lakás kerülhet a piacra, és a verseny viheti lefelé az árakat.
